Lo que viene para el mercado inmobiliario: Podemos esperar que los precios de los materiales se estabilicen durante el año 2022, generando una estabilidad en los precios de las viviendas y que no continúen al alza.

Hay una clara señal para saber qué viene para el mercado inmobiliario. Al menos en Chile, donde sabemos que durante la pandemia cayó un poco la venta de departamentos. Y se disparó la necesidad de tener una casa, ojalá con patio y espacio para teletrabajo.

Así es. La crisis sanitaria hizo que las personas evaluaran sus necesidades habitacionales. Muchas familias han sufrido la falta de lugares para estudiar o trabajar desde el hogar. Por ello, no es sorpresa que ahora busquen una vivienda con terreno o espacios amplios.

Sin embargo, la ecuación no es tan simple. Para entender el futuro,-lo qué viene para el mercado inmobiliario-, también debemos cruzar datos como:
la falta de suelos, el alza en precios de materiales de construcción, el surgimiento de inversionistas “hormiga” (que compran propiedades para obtener renta), la escasez de mano de obra, la creciente inflación que viene, entre otros.

FALTA DE SUELOS

El mejor acceso a tasas hipotecarias y la mencionada alza en la compra de viviendas, son causantes también del alza de precios. Aunque en verdad tiene como factor incidente mayor la escasez de suelo, sobre todo de suelo baldío.

Vale decir, la falta de terrenos sin propiedad, que permitan la construcción masiva de viviendas. Ya sea urbanas o en parcelaciones rurales.

Las empresas desarrolladoras muchas veces deben recurrir a suelos blandos o ya construidos, sobre todo en las zonas más atractivas. Esto provoca que se encarezcan los proyectos y en consecuencia el valor final de la propiedad.

Esto afecta la planificación urbana y el desarrollo de barrios integrales. Pero sobre todo afecta los costos de construcción y por ende genera un aumento final en el gasto por intereses de cada crédito hipotecario.

Este fenómeno preocupa a gobiernos y actores privados. Expertos proponen trabajar en una nueva forma de planificar las ciudades, donde se mejore la calidad de vida de todos los sectores de la población, no sólo de quienes pueden comprar casa.

La falta de suelos se puede corregir con el apoyo de distintas políticas, como un banco de suelo, cambios en nuestra legislación, mejoras en el subsidio de arriendo y fomentar más aún la construcción entre actores públicos, como municipios, ONG, gobiernos regionales y universidades, entre otros.

PLANES REGULADORES SEGUIRÁN ATRASADOS

Es fundamental que se actualicen los planos reguladores. Sin ello es muy difícil saber qué viene para el mercado inmobiliario. De hecho la ley 21.078 publicada en febrero del año 2018 establece que un plan regulador no puede tener más 10 años sin que se renueve. Hoy existen planos reguladores con más de 40 años, esto genera un incremento en el precio del suelo.

ALZA EN PRECIOS DE MATERIALES

El aumento en los precios de las viviendas no es un fenómeno que solo afecta a Chile. Es también una tendencia global que responde a los mismos factores.

Durante la pandemia se observa un alza generalizada, sobre todo en los países más desarrollados. Un alza menor en aquellos países en vías de desarrollo, aunque con diferentes variaciones según las coyunturas locales.

Hoy estamos en un momento donde la construcción es mucho más responsable con el medioambiente y la sociedad. Se construye con mejores estándares de diseño interior y con más equipamiento general de las nuevas viviendas.

Significa que se requieren más y mejores materiales, los que generalmente vienen del extranjero. Sin embargo, en el contexto de la pandemia, la interrupción en la cadena de abastecimiento provocó mundialmente una escasez de materiales, que generó un alza cercana al 30% en los costos.

La gente lo pudo notar con los proveedores locales, mientras las constructoras debieron sufrirlo directamente. 

Foto: Empresas Martabid. “Lo que viene para el mercado inmobiliario”

INVERSIONISTAS HORMIGA

Los retiros de fondos de AFP y la mayor disposición de caja financiera o dinero circulante, también modificaron la toma de decisiones de algunas personas, que comenzaron a ver en la segunda vivienda un buen instrumento de ahorro e inversión.

La vivienda se ha ido transformando en un activo financiero, gracias a la irrupción de un nuevo tipo de inversionista, que en vez de ahorrar en el sistema tradicional, elige hacerlo en la compra de departamentos, para luego arrendarlos en UF.

A esas personas naturales con poder adquisitivo, que invierten en propiedades para arrendar, se les denomina “inversionistas hormiga”.  Hace siete, ocho años, no superaban el 17% del poder comprador. Sin embargo hoy en conjunto representan un 40% de la compra de departamentos de Santiago, por ejemplo.

En regiones este fenómeno es menor, pero va dando cuenta de notorias tendencias en el mercado, que de una un otra forma, van afectando el precio final de una propiedad.

España pasó por una situación similar hace algunos años. Ciudades turísticas como Barcelona, tuvieron un boom de compras de vivienda para inversión.

Quienes compraron esas propiedades, las pusieron en el sistema Airbnb. Esto se sumó a la escasez de suelo y provocó que a los habitantes originales se les hiciera casi imposible vivir dentro de la ciudad. Tuvieron que irse a sectores rurales o ciudades con menos atractivo turístico.

Se diferencian los inversionistas experimentados con los primerizos. Los que realmente saben acerca de inversión inmobiliaria, identifican oportunidades en circunstancias como la pandemia mundial.

Sobre todo ahora, cuando la reactivación económica obligue a disminuir tasas de interés y sacar créditos más convenientes. La recesión obliga a las inmobiliarias a flexibilizar sus precios y formas de pago para incentivar la venta. 

QUE VIENE PARA EL MERCADO INMOBILIARIO

Definitivamente, el Covid-19 modificó la velocidad, la cantidad y el tipo de vivienda demandada.

Una vez terminada la crisis del coronavirus y se retome la normalidad del trabajo, se espera que la fuerza laboral en la construcción retome su ritmo, mejorando los tiempos de ejecución de las obras.

También podemos esperar que los precios de los materiales se estabilicen durante el año 2022, generando una estabilidad en los precios de las viviendas y que no continúen al alza.

Después de más de un año estancado, el mercado inmobiliario chileno comienza a poner fin a su letargo. Se hace más notorio un incremento en la demanda y en los precios de las viviendas.

Claramente una vivienda es la gran inversión y tranquilidad de la familia, así lo entendimos todos durante esta pandemia.

“Qué Viene para el Mercado Inmobiliario”

José Miguel Martabid

Empresario Inmobiliario

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